EU · Richtlinie (EU) 2023/1791, Artikel 11
Das EED-Energieaudit: Ihr Portfolio ist vermutlich betroffen.
Die Novelle der Energieeffizienzrichtlinie von 2023 misst nicht mehr die Unternehmensgröße, sondern den Energieverbrauch. Jedes Unternehmen über 10 Terajoule pro Jahr schuldet bis zum 11. Oktober 2026 ein abgeschlossenes Energieaudit. Drei oder vier mittelgroße Bürogebäude überschreiten diese Schwelle mühelos.
Was die EED ist
Die Energieeffizienzrichtlinie ist das EU-Gesetz, das die europäischen Energieeffizienzziele und die daraus folgenden Pflichten festlegt. Die Novelle von 2023, Richtlinie (EU) 2023/1791, ersetzte die Fassungen von 2012 und 2018. Die Mitgliedstaaten hatten bis zum 11. Oktober 2025 Zeit für die Umsetzung in nationales Recht. Was Sie tatsächlich einreichen, bestimmt daher Ihr nationales Regime, in Deutschland das EDL-G. Siehe GEG und EPBD für die gebäudebezogene Seite.
Geltungsbereich und Schwellen
Wer betroffen ist, und warum Immobilien besonders exponiert sind.
Der Auslöser wechselte von der Mitarbeiterzahl zum Energieverbrauch. Immobilienunternehmen fahren hohen Verbrauch mit kleinen Teams, genau das Profil, das die alte Prüfung durchgehen ließ.
Die zwei Schwellen
10 TJ
2.778 MWh pro Jahr, im Schnitt der letzten drei Jahre. Darüber schulden Sie bis zum 11. Oktober 2026 ein Energieaudit und danach eine Wiederholung mindestens alle vier Jahre.
85 TJ
23.611 MWh pro Jahr. Darüber genügt ein Audit nicht. Dann ist bis zum 11. Oktober 2027 ein zertifiziertes Energiemanagementsystem Pflicht, in der Regel nach ISO 50001.
4 J
Der Auditzyklus. Der Maßnahmenplan, den Sie 2026 veröffentlichen, ist der Maßstab, an dem Sie 2030 gemessen werden.
Die Größenprüfung entfällt
Die vorherige Richtlinie erfasste "große Unternehmen": 250 Beschäftigte oder mehr, oder über 50 Millionen Euro Umsatz bei gleichzeitig über 43 Millionen Euro Bilanzsumme. Kleine und mittlere Unternehmen waren befreit, unabhängig vom Verbrauch. Die Novelle strich diese Prüfung vollständig.
Alle Energieträger zählen zusammen
Strom, Gas, Fernwärme und Kraftstoffe werden addiert, nicht getrennt bewertet. Der Fuhrpark zählt mit. Portfolios, die nur ihre Stromrechnungen prüfen, unterschätzen ihre Position regelmäßig.
Es gilt je Unternehmen, nicht je Gebäude
Der Verbrauch wird über alle Standorte aggregiert, die das Unternehmen betreibt. Ein Portfolio, in dem kein einzelnes Objekt auffällt, kann in der Summe deutlich über der Linie liegen.
10 TJ sind weniger, als es klingt
Bei 150 kWh pro Quadratmeter und Jahr, einem gängigen europäischen Bürobenchmark, entsprechen 2.778 MWh rund 18.500 Quadratmetern Fläche. Logistik und Einzelhandel liegen pro Quadratmeter niedriger, Hotellerie und datenintensive Objekte deutlich höher.
Unklar, wo Ihr Portfolio steht?
Die meisten Unternehmen schätzen ihre Position, weil sie nicht alle Verbrauchsarten über alle Standorte addieren können. Rhino liefert Ihnen die tatsächliche Zahl.
Was das Audit verlangt
Ein Artikel-11-Audit läuft auf Betriebsdaten, nicht auf Rechnungen.
Das Audit muss verhältnismäßig und repräsentativ sein und auf echtem Verbrauch beruhen. Vier Anforderungen richten bei unvorbereiteten Portfolios den meisten Schaden an.
Den Großteil Ihrer Energie abdecken
Das Audit muss einen wesentlichen Teil des gesamten Endenergieverbrauchs erfassen, in nationalen Umsetzungen häufig 80 Prozent, in Deutschland 90 Prozent. Ihre drei besten Gebäude zu auditieren reicht nicht.
Zur PlattformGemessene Daten statt Schätzungen
Auditoren arbeiten mit echten Verbrauchsprofilen. Jahresrechnungssummen erfüllen manche nationalen Regime formal, tragen aber keine Lastgangsanalyse, und ohne die entstehen keine belastbaren Einsparempfehlungen.
Zur PlattformEin Maßnahmenplan, den Sie veröffentlichen
Die Novelle hat Zähne bekommen. Nach dem Audit müssen Sie einen konkreten Plan zur Umsetzung der Empfehlungen erstellen und über die Umsetzung informieren. Der Auditbericht verschwindet nicht mehr in der Schublade.
ESG & Compliance ansehenNachweis binnen Wochen, auf Aufforderung
Nationale Behörden ziehen Stichproben und fordern Belege an. In Deutschland liegt das Fenster nach dem Schreiben des BAFA in der Regel bei vier Wochen. Das reicht nicht, wenn die Daten für 40 Objekte noch bei acht Verwaltern, drei Versorgern und in PDF-Rechnungen liegen.
Zur Utility Data APIIm zweiten Zyklus scheitert das Papieraudit
Mit einem kleinen Portfolio, einem kompetenten Facility-Team und sauberen Jahresrechnungen kommen Sie durch ein erstes Audit, ohne etwas zu ändern. Viele Unternehmen werden genau das tun. Was diese Herangehensweise nicht übersteht, ist 2030: Sie können nicht belegen, dass eine Maßnahme Einsparungen gebracht hat, ohne Verbrauchsdaten von vorher und nachher. Portfolios, die 2026 als Dokumentenübung behandeln, stellen einige Jahre später fest, dass sie öffentlich Einsparungen zugesagt haben, die sie nicht nachweisen können.
So werden Einsparungen gemessen
Die Vermieterfrage
Wessen Energie zählt als Ihre?
Das ist die Frage, die über die Auditpflicht entscheidet, und die Frage, die die meisten Vermieter mit einer Annahme beantworten.
Gemeinschaftsflächen gehören unstrittig Ihnen
Allgemeinstrom für Beleuchtung, Aufzüge, Lüftung, Tiefgaragen und Außenanlagen, Wärme und Kälte für Gemeinschaftsflächen, eigengenutzte Flächen und Verwaltungsstandorte sowie der Fuhrpark. Eine Lobby zu heizen ist Ihre Tätigkeit, nicht die Ihres Mieters.
Weitergeleitete Energie ist der häufigste Fehler
Das BAFA rechnet Energie, die an Dritte weitergeleitet wird, ausdrücklich nicht zum Gesamtendenergieverbrauch, auch nicht bei rechtlich selbständigen Einheiten im eigenen Konzern. Nach Heizkostenverordnung abgerechnete Wärme der Mietflächen gehört in das Audit des Mieters. Wer sie einrechnet, prüft Schwellenwerte gegen die falsche Zahl.
Ohne Unterzähler ist die Abgrenzung eine Annahme
In vielen nationalen Regimen zählt an Mieter gelieferte Energie zu Ihrem Verbrauch, solange die Menge nicht getrennt gemessen und dem Mieter bekannt ist. Jede nicht gemessene Mieterlieferung erhöht also Ihren bewerteten Verbrauch und kann Sie über eine Schwelle schieben, unter der Sie sonst geblieben wären.
Die Gesellschaftsstruktur bestimmt den Status, nicht die Energie
Wo ein nationales Regime noch eine Gruppenprüfung kennt, wird die Objektgesellschaft mit zwei Mitarbeitern und einem Gebäude vom Fonds oder der Holding darüber mitgezogen. Für den Statustest wird konsolidiert, für den Energieverbrauch nicht. Wer beides vermischt, kommt in beide Richtungen zum falschen Ergebnis.
Klären Sie die Abgrenzung früh
Wärmelieferung, Mieterstrommodelle und gemischt genutzte Objekte bleiben auslegungsbedürftig. Klären Sie die Abgrenzung zu Beginn mit dem Auditor, nicht drei Wochen vor dem Stichtag. Verschiebt sie sich nachträglich, verschiebt sich die Deckungsbasis mit, und das Audit muss nachgearbeitet werden.
Die andere EED-Pflicht: Artikel 21
Abrechnung nach tatsächlichem Verbrauch. Artikel 21 verlangt, dass Mieter nach dem abgerechnet werden, was sie tatsächlich verbraucht haben, nicht nach einem Verteilerschlüssel, mit den zugrunde liegenden Daten für den Mieter zugänglich. Für betroffene Gebäude mit mehreren Mietern gilt das ab dem 1. Januar 2027.
Dieselben Daten, zwei Pflichten. Die Unterzählerwerte, die Mieterenergie aus Ihrem Auditumfang nehmen, sind dieselben Werte, die eine Abrechnung nach Artikel 21 belastbar machen. Sie installieren einmal und erfüllen beides.
Die Frequenz zählt. Lesbare, regelmäßige Verbrauchsinformation gehört zur Anforderung. Eine Jahresabrechnung aus einem einzigen Zählerstand im Jahr erfüllt sie nicht.
Wo Rhino passt. Verbrauch je Mieter und je Zähler im 15-Minuten-Takt, einer Abrechnungsperiode zugeordnet, direkt in Ihren Abrechnungsprozess oder Ihre Mieter-App. Siehe Mieterabrechnung & Engagement.
Nationale Umsetzung
Die Richtlinie setzt die Regel. Ihr Land setzt die Formulare.
Sie reichen nichts in Brüssel ein. Sie reichen bei einer nationalen Behörde ein, unter einem nationalen Regime, gegen nationale Schwellen. So steht es in den wichtigsten Rhino-Märkten.
Deutschland
EDL-G, § 8
- Behörde
- BAFA. Online-Energieauditerklärung binnen zwei Monaten, dazu Stichprobenkontrollen nach § 8c Abs. 2
- Norm
- DIN EN 16247-1, mit 90 Prozent Erfassung des Gesamtenergieverbrauchs, je Gesellschaft bewertet
- Novelle 2026
- Der Kabinettsentwurf vom Juni 2026 verlegt den Auslöser auf 2,77 GWh im Dreijahresschnitt und hebt die EnMS-Schwelle von 7,5 auf 23,6 GWh
- Bußgelder
- Bis 50.000 Euro nach EDL-G, bis 100.000 Euro nach EnEfG
Niederlande
EED-auditplicht
- Behörde
- RVO, Einreichung über eLoket
- Aktuelle Prüfung
- Großes Unternehmen: 250+ Vollzeitkräfte, oder über 50 Millionen Euro Umsatz bei über 43 Millionen Euro Bilanzsumme
- Nach der Umsetzung
- Schwellen von 10 TJ und 85 TJ. Die niederländische Regelung wird ab Ende 2026 erwartet, mit einem Jahr Frist für neu betroffene Unternehmen
- Befreiung
- ISO 50001, oder ISO 14001 in Kombination mit ISO 14051, sowie anerkannte Gütezeichen
Polen
Audyt energetyczny przedsiębiorstwa
- Behörde
- Präsident der URE, der polnischen Energieregulierungsbehörde
- Auslöser
- Das novellierte Energieeffizienzgesetz übernimmt die Schwellen von 10 TJ und 85 TJ und erfasst damit erstmals Tausende KMU
- Meldung
- Binnen 30 Tagen nach Abschluss des Audits, spätestens zum 31. Dezember des Auditjahres
- Sanktionen
- Bis zu 5 Prozent des Umsatzes des vorangegangenen Geschäftsjahres
Vereinigtes Königreich
ESOS, Phase 4
- Behörde
- Environment Agency, Meldung über das MESOS-Portal
- Status
- Ein eigenständiges britisches Regime. Es stammt von der EED ab, folgt ihr aber nicht mehr, die 10-TJ-Schwelle gilt dort nicht
- Qualifikation
- 250+ Beschäftigte, oder mindestens 44 Millionen Pfund Umsatz bei mindestens 38 Millionen Pfund Bilanzsumme. Stichtag 31. Dezember 2026
- Frist
- 5. Dezember 2027, mit Erfassung von mindestens 95 Prozent des Gesamtenergieverbrauchs und Freigabe auf Geschäftsleitungsebene
Die nationalen Regime bewegen sich noch, während die Mitgliedstaaten die Novelle abschließen. Bestätigen Sie Ihre Pflicht mit Ihrem Energieberater oder der zuständigen Behörde, bevor Sie Ressourcen planen. Was sich in keinem Regime ändert, ist die Anforderung, gemessene Verbrauchsdaten über das gesamte Portfolio vorzulegen.
Die Rolle von Rhino
Rhino führt das Audit nicht durch. Rhino beliefert die, die es tun.
Rhino ist die Datenebene zwischen Ihren Zählern und allen, die die Zahlen brauchen: Ihr Auditor, Ihre Behörde, Ihre Investoren. Das deckt Folgendes ab.
Kennen Sie Ihre tatsächliche Position zur Schwelle
Rhino erfasst Strom, Gas, Wasser und Wärme über alle Standorte, einschließlich Unterzähler. Das ergibt eine echte Summe über alle Verbrauchsarten statt einer Schätzung aus den Rechnungen, die gerade auffindbar waren. Sie wissen, auf welcher Seite der 10 TJ Sie stehen, bevor ein Auditor es Ihnen sagt.
Geben Sie dem Auditor Lastgänge, keine Rechnungssummen
Die Daten kommen im 15-Minuten-Takt. Damit sieht ein Auditor, wann ein Gebäude tatsächlich läuft, findet die nächtliche Grundlast, die niemand erklären konnte, und liefert Empfehlungen, die sich umzusetzen lohnen, statt einer Standardliste.
Ziehen Sie die Grenze zwischen Eigentümer und Mieter mit Zählern
Unterzähler werden in der Plattform Mietern, Zonen und Etagen zugeordnet. Der Mieterverbrauch wird damit getrennt gemessen und bekannt, genau die Bedingung, die ihn aus Ihrer Bewertung nimmt und in die des Mieters überführt.
Belegen Sie den Maßnahmenplan im nächsten Zyklus
Durchgehende Historie heißt, Sie haben für jede zugesagte Maßnahme den Vorher-nachher-Nachweis. Wenn der Fortschrittsbericht fällig wird, ist die Einsparbehauptung eine Abfrage auf Ihre eigenen Daten und keine Modellrechnung.
Beantworten Sie eine Nachweisaufforderung in Tagen
Historische Daten lassen sich als CSV exportieren und über die Utility Data API abrufen. Wenn ein Stichprobenschreiben mit Vier-Wochen-Frist eintrifft, liegen die Zahlen bereits vor.
Wie Rhino sich mit Ihren Gebäuden verbindet
Nur Software: wo ein Gebäude einen intelligenten Zähler hat, verbindet sich Rhino über die Zählerschnittstelle oder die Datenschnittstelle des Versorgers. Keine Hardware, binnen Tagen aktiv.
Eigene Hardware: für Gas-, Wasser- und Wärmezähler ohne digitale Anbindung installiert Rhino kompakte Geräte neben dem bestehenden Zähler. Kein Zählertausch.
Bestehende Infrastruktur: wo bereits eine Gebäudeleittechnik oder ein Funkzählernetz liegt, liest Rhino das vorhandene Signal über WMBus, BACnet oder Modbus mit.
Geringe CAPEX: Rhino schließt in jedem Fall an das an, was bereits installiert ist. Die Datenerhebung ist der Engpass im Audit, und genau den verkürzt das von Monaten auf Wochen.
Häufige Fragen
Das EED-Energieaudit, beantwortet.
Jedes Unternehmen, dessen durchschnittlicher jährlicher Endenergieverbrauch in den vorangegangenen drei Jahren über 10 Terajoule lag, wobei alle Energieträger über alle Standorte zusammengezählt werden. Die Unternehmensgröße spielt keine Rolle mehr. Kleine und mittlere Unternehmen, die unter der vorherigen Richtlinie befreit waren, sind betroffen, sobald sie die Verbrauchsschwelle überschreiten. Maßgeblich ist die nationale Umsetzung: In Deutschland gilt weiterhin das EDL-G, dessen Novelle 2026 den Auslöser auf 2,77 GWh im Dreijahresschnitt umstellt.
10 Terajoule entsprechen 2.778 Megawattstunden pro Jahr, denn ein Terajoule sind 277,8 MWh. Die obere Schwelle von 85 TJ entspricht 23.611 MWh. Für ein Gewerbeimmobilienportfolio mit einer typischen Büro-Energieintensität von 150 kWh pro Quadratmeter und Jahr sind 10 TJ rund 18.500 Quadratmeter Fläche, also drei bis vier mittelgroße Bürogebäude. Die Flächenangabe ist eine Illustration, kein rechtlicher Test: Ihre tatsächliche Energieintensität entscheidet.
Energie für Gemeinschaftsflächen zählt zu Ihrem Verbrauch. In Deutschland rechnet das BAFA weitergeleitete Energie ausdrücklich nicht zum Gesamtendenergieverbrauch, sie gehört in das Audit des Mieters. In anderen nationalen Regimen zählt an Mieter gelieferte Energie zu Ihrem Verbrauch, solange sie nicht getrennt gemessen und dem Mieter bekannt ist. In beiden Fällen ist die Unterzählung der Beleg: Ohne sie bleibt die Abgrenzung eine Annahme. Klären Sie Randfälle wie Wärmelieferung und gemischt genutzte Objekte früh mit dem Auditor.
Ja, in den meisten nationalen Regimen. Ein Unternehmen mit ISO-50001-Zertifizierung ist in der Regel von der gesonderten Auditpflicht befreit, sofern das zertifizierte System genug des Verbrauchs abdeckt. In Deutschland befreit auch EMAS, und der Kabinettsentwurf 2026 sieht zusätzlich einen qualifizierten Energieleistungsvertrag vor. Über 85 Terajoule pro Jahr entfällt die Wahl: Dann ist ein zertifiziertes Energiemanagementsystem bis zum 11. Oktober 2027 Pflicht. Der praktische Unterschied ist Kontinuität. Ein Audit ist eine Momentaufnahme alle vier Jahre. Ein Managementsystem verlangt laufendes Monitoring, Handeln und den Nachweis, dass die Maßnahme gewirkt hat. Das läuft nicht auf Jahresablesungen.
Die Durchsetzung ist national geregelt. In Deutschland sind Verstöße gegen die Auditpflicht oder falsche Angaben Ordnungswidrigkeiten mit einem Bußgeldrahmen bis 50.000 Euro nach § 12 Abs. 2 EDL-G, und bis 100.000 Euro, wo das Energieeffizienzgesetz greift. In Polen reicht die Sanktion bis zu 5 Prozent des Vorjahresumsatzes, in den Niederlanden kann RVO ein Zwangsgeld verhängen. Der Reputationsschaden gegenüber Investoren und Kreditgebern wiegt oft schwerer als der Betrag. Das praktische Risiko ist der Zeitplan: Zwölf saubere Monate Verbrauchsdaten über ein Portfolio zusammenzutragen dauert Monate, nicht Wochen.
Die Datenerhebung ist der Engpass. Fangen Sie dort an.
Zählerzugang zu klären, Unterzähler den richtigen Mietern zuzuordnen und zwölf saubere Monate Historie über ein Portfolio zusammenzutragen dauert Monate. Rhino schließt an das an, was bereits in Ihren Gebäuden hängt, und liefert alle Verbrauchsarten, einschließlich Unterzähler, im 15-Minuten-Takt.
Weiterführend
Aus dem Rhino-Blog.
