EU · Richtlijn (EU) 2023/1791, artikel 11
De EED-energieaudit: je portefeuille valt er waarschijnlijk nu onder.
De herziening van de Energy Efficiency Directive uit 2023 kijkt niet langer naar bedrijfsomvang, maar naar energieverbruik. Elke onderneming boven 10 terajoule per jaar moet vóór 11 oktober 2026 een energieaudit hebben afgerond. Drie of vier middelgrote kantoren zitten daar zonder moeite overheen.
Wat de EED is
De Energy Efficiency Directive is de EU-wet die de Europese energiebesparingsdoelen vastlegt en de verplichtingen die daaruit volgen. De herziening van 2023, richtlijn (EU) 2023/1791, verving de versies van 2012 en 2018. Lidstaten hadden tot 11 oktober 2025 om de richtlijn in nationale wetgeving om te zetten, dus wat je daadwerkelijk indient wordt bepaald door je nationale regeling. Zie EPBD voor de richtlijn die specifiek over gebouwen gaat.
Scope en drempels
Wie valt eronder, en waarom vastgoed extra kwetsbaar is.
De trigger verschoof van personeelsomvang naar energieverbruik. Vastgoed draait hoog verbruik met kleine teams, precies het profiel dat de oude toets liet passeren.
De twee drempels
10 TJ
2.778 MWh per jaar, gemiddeld over de voorgaande drie jaar. Daarboven moet je vóór 11 oktober 2026 een energieaudit hebben afgerond, en die minimaal elke vier jaar herhalen.
85 TJ
23.611 MWh per jaar. Daarboven volstaat een audit niet. Dan moet je vóór 11 oktober 2027 een gecertificeerd energiebeheersysteem draaien, doorgaans ISO 50001.
4 jr
De auditcyclus. Het actieplan dat je in 2026 publiceert, is waar je in 2030 op wordt afgerekend.
De omvangstoets is vervallen
De vorige richtlijn richtte zich op "grote ondernemingen": 250 medewerkers of meer, of een omzet boven 50 miljoen euro in combinatie met een balanstotaal boven 43 miljoen. Het mkb was vrijgesteld, hoeveel energie het ook gebruikte. De herziening schrapte die toets volledig.
Alle energiedragers tellen bij elkaar op
Elektriciteit, gas, stadswarmte en brandstof worden opgeteld, niet los beoordeeld. Het wagenpark telt ook mee. Portefeuilles die alleen naar hun elektriciteitsnota's kijken, onderschatten hun positie standaard.
Het geldt per onderneming, niet per gebouw
Verbruik wordt opgeteld over elke locatie die de onderneming exploiteert. Een portefeuille waarin geen enkel object opvalt, kan in totaal ruim over de grens zitten.
10 TJ is minder dan het klinkt
Bij 150 kWh per vierkante meter per jaar, een gangbare Europese kantoorbenchmark, komt 2.778 MWh neer op ongeveer 18.500 vierkante meter vloeroppervlak. Logistiek en retail zitten lager per vierkante meter, hospitality en datazware objecten fors hoger.
Weet je niet waar je portefeuille staat?
De meeste bedrijven schatten hun positie, omdat ze alle utiliteiten over alle locaties niet bij elkaar kunnen optellen. Rhino geeft je het werkelijke getal.
Wat de audit vraagt
Een artikel 11-audit draait op operationele data, niet op facturen.
De audit moet proportioneel en representatief zijn, en gebouwd op werkelijk verbruik. Vier eisen richten de meeste schade aan bij onvoorbereide portefeuilles.
Dek het merendeel van je energie
De audit moet een substantieel deel van het totale eindverbruik dekken, in nationale regelingen vaak 80% en in sommige hoger. Je kunt niet je drie beste gebouwen auditen en het daarbij laten.
Bekijk het platformGemeten data, geen schattingen
Auditors werken met werkelijke verbruiksprofielen. Jaarlijkse factuurtotalen voldoen technisch aan sommige nationale regelingen, maar dragen niet de belastingprofielanalyse die geloofwaardige besparingsadviezen oplevert.
Waarom intervaldata teltEen actieplan dat je publiceert
De herziening heeft tanden gekregen. Na de audit moet je een concreet plan opstellen voor het uitvoeren van de aanbevelingen, en informatie over die uitvoering publiceren. De audit verdwijnt niet meer in een la.
Bekijk ESG & ComplianceBewijs binnen weken, op verzoek
Nationale autoriteiten trekken steekproeven en vragen bewijs op. In Duitsland is het venster doorgaans vier weken vanaf de brief. Dat is te kort als de data van 40 gebouwen nog bij acht beheerders, drie leveranciers en een map met pdf-facturen ligt.
Bekijk de Utility Data APIDe tweede cyclus is waar een papieren audit sneuvelt
Met een kleine portefeuille, een capabel facilitair team en nette jaarfacturen kom je door een eerste audit zonder iets te veranderen. Genoeg bedrijven doen dat. Wat die aanpak niet overleeft is 2030: je kunt niet aantonen dat een maatregel besparing opleverde zonder verbruiksdata van vóór en ná die maatregel. Portefeuilles die 2026 als papieroefening behandelen, ontdekken een paar jaar later dat ze publiek besparingen hebben toegezegd die ze op geen enkele manier kunnen onderbouwen.
Zo wordt besparing gemeten
De verhuurdersvraag
Wiens energie telt als de jouwe?
Dit is de vraag die bepaalt of een portefeuille onder de plicht valt, en de vraag die de meeste verhuurders met een aanname beantwoorden.
Algemene ruimten zijn zonder discussie van jou
Verlichting, liften, ventilatie, parkeergarages, buitenterrein, verwarming en koeling van gemeenschappelijke ruimten, je eigen kantoren en bedrijfsgebouwen, en het wagenpark. Een entree verwarmen is jouw activiteit, niet die van je huurder.
Ongemeten huurderlevering telt meestal ook mee
Lever je energie aan een huurder en is die hoeveelheid niet afzonderlijk gemeten en bij de huurder bekend, dan schrijven nationale regelingen doorgaans voor dat je die als eigen verbruik meetelt. Het Britse ESOS zegt dit expliciet, en dezelfde logica loopt door de meeste nationale richtsnoeren.
Andersom gelezen is dat een hefboom
Elke huurderlevering die je niet kunt meten, verhoogt je eigen vastgestelde verbruik en kan je over een drempel duwen waar je anders onder was gebleven. Submetering beslecht niet alleen discussies met huurders. Het verkleint je eigen wettelijke scope.
De vennootschapsstructuur bepaalt de toets, niet de energie
Waar een nationale regeling nog een groepstoets hanteert, kan een objectvennootschap met twee medewerkers en één gebouw worden meegetrokken door het fonds of de holding erboven. De status wordt op groepsniveau bepaald. Het energieverbruik per rechtspersoon. Wie die twee door elkaar haalt, komt in beide richtingen op het verkeerde antwoord uit.
Leg de afbakening vroeg vast
Warmtelevering, huurderstroommodellen en gemengd gebruikte objecten blijven vatbaar voor interpretatie. Stem de afbakening aan het begin af met je auditor. Verschuift die later alsnog, dan verschuift je dekkingsbasis mee en moet de audit worden overgedaan.
De andere EED-verplichting: artikel 21
Facturatie op werkelijk verbruik. Artikel 21 vereist dat huurders worden afgerekend op wat ze werkelijk hebben verbruikt, niet op een verdeelsleutel, met de onderliggende data beschikbaar voor de huurder. Voor gebouwen met meerdere huurders die eronder vallen, geldt dit vanaf 1 januari 2027.
Dezelfde data, twee verplichtingen. De submeterstanden die huurderverbruik uit jouw auditscope halen, zijn dezelfde standen die een doorbelasting onder artikel 21 verdedigbaar maken. Je installeert één keer en voldoet aan beide.
Frequentie telt. Leesbare, regelmatige verbruiksinformatie hoort bij de eis. Een jaarlijkse eindafrekening op basis van één meterstand per jaar voldoet daar niet aan.
Waar Rhino past. Verbruik per huurder en per meter op kwartierbasis, gekoppeld aan een factuurperiode, dat doorstroomt naar je facturatieproces of je huurdersapp. Zie Huurdersfacturatie & -betrokkenheid.
Nationale uitvoering
De richtlijn zet de regel. Je land zet de papierwinkel.
Je dient niets in bij Brussel. Je dient in bij een nationale autoriteit, onder een nationale regeling, tegen nationale drempels. Zo staan de belangrijkste Rhino-markten ervoor.
Nederland
EED-auditplicht
- Autoriteit
- RVO, indienen via eLoket
- Huidige toets
- Grote onderneming: 250+ fte, of een omzet boven 50 miljoen euro met een balanstotaal boven 43 miljoen
- Na omzetting
- Drempels van 10 TJ en 85 TJ. De Nederlandse wetgeving wordt vanaf eind 2026 verwacht, met een jaar de tijd voor ondernemingen die er nieuw onder vallen
- Vrijstelling
- ISO 50001, of ISO 14001 in combinatie met ISO 14051, en goedgekeurde keurmerken
Duitsland
EDL-G, § 8
- Autoriteit
- BAFA. Auditverklaring binnen twee maanden, plus steekproefsgewijze bewijscontroles
- Norm
- DIN EN 16247-1, met 90% dekking van het totale energieverbruik, per rechtspersoon beoordeeld
- Wijzigt in 2026
- Het kabinetsvoorstel van juni 2026 verlegt de trigger naar 2,77 GWh gemiddeld over drie jaar en verhoogt de drempel voor een energiebeheersysteem van 7,5 naar 23,6 GWh
- Boetes
- Tot 50.000 euro onder het EDL-G, tot 100.000 euro onder het EnEfG
Polen
Audyt energetyczny przedsiębiorstwa
- Autoriteit
- De voorzitter van URE, de Poolse energietoezichthouder
- Trigger
- De gewijzigde Poolse energie-efficiëntiewet neemt de drempels van 10 TJ en 85 TJ over, waardoor duizenden mkb-bedrijven er voor het eerst onder vallen
- Melding
- Binnen 30 dagen na afronding van de audit, en uiterlijk op 31 december van het auditjaar
- Boetes
- Tot 5% van de omzet over het voorgaande boekjaar
Verenigd Koninkrijk
ESOS, fase 4
- Autoriteit
- Environment Agency, melding via het MESOS-portaal
- Status
- Een aparte Britse regeling. Ze stamt af van de EED maar volgt die niet meer, dus de drempel van 10 TJ geldt er niet
- Kwalificatie
- 250+ medewerkers, of een omzet van minimaal 44 miljoen pond met een balanstotaal van minimaal 38 miljoen. Peildatum 31 december 2026
- Deadline
- 5 december 2027, met dekking van minimaal 95% van het totale energieverbruik en akkoord op bestuursniveau
Nationale regelingen zijn nog in beweging terwijl lidstaten de herziening afronden. Bevestig je verplichting bij je energieadviseur of nationale autoriteit voordat je capaciteit inplant. Wat in geen enkele regeling verandert, is de eis om gemeten verbruiksdata over je hele portefeuille te leveren.
De rol van Rhino
Rhino voert de audit niet uit. Rhino voedt wie dat wel doet.
Rhino is de datalaag tussen je meters en iedereen die de cijfers nodig heeft: je auditor, je toezichthouder, je investeerders. Dit is wat dat dekt.
Ken je werkelijke positie ten opzichte van de drempel
Rhino verzamelt elektriciteit, gas, water en warmte over elke locatie, inclusief submeters. Dat geeft je een echt totaal over alle utiliteiten in plaats van een schatting op basis van de facturen die je kon vinden, zodat je weet aan welke kant van 10 TJ je zit voordat een auditor het je vertelt.
Geef je auditor belastingprofielen, geen factuurtotalen
Data komt binnen op kwartierbasis. Daarmee ziet een auditor wanneer een gebouw werkelijk draait, vindt hij de nachtelijke basislast die niemand kon verklaren, en levert hij aanbevelingen op die de moeite waard zijn in plaats van een standaardlijst.
Trek de grens tussen verhuurder en huurder met meters
Submeters worden in het platform toegewezen aan huurders, zones en verdiepingen. Huurderverbruik wordt daarmee afzonderlijk gemeten en bekend, precies de voorwaarde die het uit jouw vastgestelde totaal haalt en in dat van de huurder plaatst.
Onderbouw het actieplan in de volgende cyclus
Doorlopende historie betekent dat je voor elke toegezegde maatregel de meting van vóór en ná hebt. Als de voortgangsrapportage aan de beurt is, is de besparingsclaim een zoekopdracht op je eigen data en geen gemodelleerde schatting.
Beantwoord een bewijsverzoek in dagen, niet in weken
Historische data is exporteerbaar naar CSV en beschikbaar via de Utility Data API. Als er een steekproefbrief binnenkomt met een klok van vier weken, staan de cijfers al klaar.
Hoe Rhino verbinding maakt met je gebouwen
Alleen software: waar een gebouw een slimme meter heeft, maakt Rhino verbinding via de meterpoort of de datakoppeling van de netbeheerder. Geen hardware, binnen dagen actief.
Eigen hardware: voor gas-, water- en warmtemeters zonder digitale aansluiting plaatst Rhino compacte apparaten naast de bestaande meter. Geen metervervanging.
Bestaande infrastructuur: waar al een gebouwbeheersysteem of draadloos meternetwerk ligt, leest Rhino mee op het bestaande signaal via WMBus, BACnet of Modbus.
Lage CAPEX: in alle gevallen sluit Rhino aan op wat er al hangt. Dataverzameling is de bottleneck in een audit, en dit is het deel dat die van maanden naar weken brengt.
Veelgestelde vragen
De EED-energieaudit, beantwoord.
Elke onderneming waarvan het gemiddelde jaarlijkse eindverbruik over de voorgaande drie jaar boven 10 terajoule lag, waarbij alle energiedragers over alle locaties bij elkaar worden opgeteld. Bedrijfsomvang telt niet meer mee. Mkb-bedrijven die onder de vorige richtlijn waren vrijgesteld, vallen er nu onder als ze de energiedrempel passeren. De exacte toets waarop je wordt beoordeeld, volgt uit je nationale omzetting, dus controleer of jouw land de herziening al in wetgeving heeft vastgelegd.
10 terajoule staat gelijk aan 2.778 megawattuur per jaar, want één terajoule is 277,8 MWh. De bovengrens van 85 TJ komt neer op 23.611 MWh. Voor een commerciële vastgoedportefeuille met een gangbare kantoorintensiteit van 150 kWh per vierkante meter per jaar is 10 TJ ongeveer 18.500 vierkante meter vloeroppervlak, oftewel drie tot vier middelgrote kantoren. Dat oppervlak is een illustratie, geen wettelijke toets: je werkelijke energie-intensiteit bepaalt waar je uitkomt.
Energie die je levert aan algemene ruimten telt als de jouwe. Energie die je aan een huurder levert telt doorgaans ook mee, als die hoeveelheid niet afzonderlijk is gemeten en bij de huurder bekend. Submetering van huurderleveringen haalt dat verbruik uit jouw beoordeling en zet het in die van de huurder, wat een portefeuille onder een drempel kan houden die anders zou worden gepasseerd. Nationale richtsnoeren verschillen bij randgevallen zoals warmtelevering en gemengd gebruikte objecten, dus stem de afbakening vroeg af met je auditor. Zie Huurdersfacturatie & -betrokkenheid voor hoe dezelfde data de doorbelasting onderbouwt.
Ja, in de meeste nationale regelingen. Een onderneming met een ISO 50001-certificering is doorgaans vrijgesteld van de aparte auditplicht, mits het gecertificeerde systeem voldoende van het verbruik dekt. In Nederland wordt ook ISO 14001 in combinatie met ISO 14051 geaccepteerd. Boven 85 terajoule per jaar vervalt de keuze: dan is een gecertificeerd energiebeheersysteem verplicht vóór 11 oktober 2027. Het praktische verschil is continuïteit. Een audit is een momentopname elke vier jaar. Een beheersysteem vraagt dat je verbruik doorlopend monitort, handelt naar wat je vindt, en meet of die actie werkte. Dat draai je niet op jaarlijkse meterstanden.
Handhaving is nationaal geregeld. In Duitsland is het niet uitvoeren van de audit of het aanleveren van onjuiste informatie een overtreding met boetes tot 50.000 euro onder het EDL-G, en tot 100.000 euro waar het EnEfG van toepassing is. In Polen loopt de sanctie op tot 5% van de omzet over het voorgaande boekjaar. In Nederland kan RVO een last onder dwangsom opleggen. De reputatieschade richting investeerders en financiers weegt vaak zwaarder dan het bedrag. Het praktische risico zit in de planning: twaalf maanden schone verbruiksdata verzamelen over een portefeuille kost maanden, geen weken, dus acht weken voor een deadline beginnen is laat.
Dataverzameling is de bottleneck. Begin daar.
Metertoegang regelen, submeters aan de juiste huurders koppelen en twaalf maanden schone historie verzamelen over een portefeuille kost maanden. Rhino sluit aan op wat er al in je gebouwen hangt en levert alle utiliteiten, inclusief submeters, op kwartierbasis.
Verder lezen
Van de Rhino-blog.
