Energiedienstleistungsgesetz (EDL-G): Was die Energieauditpflicht für Immobilienportfolios bedeutet

Das Energiedienstleistungsgesetz (EDL-G) verpflichtet größere Unternehmen in Deutschland, alle vier Jahre ein Energieaudit nach DIN EN 16247-1 durchzuführen. Es klingt nach einem Industriethema. Für Immobilienunternehmen ist es das nicht: Wer ein Portfolio hält, verwaltet oder betreibt, fällt in aller Regel unter die Pflicht, und die meisten unterschätzen, wie viel Verbrauchsdaten das Audit tatsächlich verlangt.

2026 ist das Thema aus einem zweiten Grund akut. Die Bundesregierung hat am 24. Juni 2026 den Entwurf für das „Gesetz zur Beschleunigung der Umsetzung der Energieeffizienzrichtlinie“ beschlossen. Damit wird die Auditpflicht neu zugeschnitten: nicht mehr nach Unternehmensgröße, sondern nach Energieverbrauch. Wer bisher nicht betroffen war, kann es dann sein. Und umgekehrt.

Hier ist, was aktuell gilt, was sich ändert, und woran Audits in Immobilienportfolios in der Praxis scheitern.

Was das EDL-G verlangt

Das EDL-G setzt die EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) in deutsches Recht um. Der entscheidende Paragraf ist § 8: Betroffene Unternehmen müssen ein Energieaudit nach DIN EN 16247-1 durchführen und danach alle vier Jahre wiederholen. Die erste Verpflichtungsperiode lief 2015 aus, viele Unternehmen sind also bereits in der dritten oder vierten Runde.

Ein Energieaudit ist eine systematische Analyse des gesamten Energieeinsatzes eines Unternehmens: alle Energieträger, alle Standorte, alle relevanten Anlagen. Der Auditor erfasst Verbräuche, identifiziert Effizienzpotenziale, bewertet sie wirtschaftlich und dokumentiert das Ergebnis in einem Auditbericht. Durchführen darf das nur, wer die Qualifikationsanforderungen nach § 8b EDL-G erfüllt und in der BAFA-Energieauditorenliste geführt wird.

Zwei Regeln bestimmen den Aufwand mehr als alles andere:

Die 90-Prozent-Regel. Damit ein Audit als repräsentativ gilt, muss es mindestens 90 Prozent des Gesamtenergieverbrauchs des Unternehmens erfassen. Gesamtenergieverbrauch heißt: Strom, Gas, Fernwärme, Nahwärme, Brennstoffe, Kraftstoffe, erneuerbare Energieträger. Der Fuhrpark zählt mit. Das überrascht Immobilienunternehmen regelmäßig.

Die 90 Prozent gelten je Gesellschaft, nicht je Gruppe. Das BAFA wendet die Regel auf jedes rechtlich selbständige Unternehmen an. Verbräuche von Partner- und verbundenen Unternehmen werden dabei nicht addiert. Für Portfolios mit vielen Objektgesellschaften heißt das: Jede auditpflichtige Gesellschaft braucht ihre eigene 90-Prozent-Basis. Und um zu wissen, welche Standorte in die verbleibenden 10 Prozent fallen dürfen, müssen Sie zunächst alle kennen.

Wer betroffen ist: der Nicht-KMU-Test

Nach geltendem Recht gilt die Auditpflicht für alle Unternehmen, die kein kleines oder mittleres Unternehmen (KMU) im Sinne der EU-Definition sind. Nicht-KMU ist ein Unternehmen, das mindestens 250 Beschäftigte hat, oder mehr als 50 Millionen Euro Umsatz und gleichzeitig mehr als 43 Millionen Euro Bilanzsumme aufweist.

Für Immobilienstrukturen liegt genau hier die Falle. Die KMU-Definition rechnet Partnerunternehmen und verbundene Unternehmen mit ein. Eine Objektgesellschaft mit zwei Mitarbeitern und einem Gebäude ist für sich genommen ein Kleinstunternehmen. Gehört sie zu einem Fonds oder einer Holding, die die Schwellen überschreitet, wird sie mitgezogen und ist auditpflichtig. Viele Portfolios bestehen aus genau solchen Gesellschaften.

Wichtig ist die Trennung der beiden Ebenen: Für den Statustest wird konsolidiert, für den Energieverbrauch nicht. Jede auditpflichtige Gesellschaft ermittelt ihren eigenen Gesamtenergieverbrauch und führt ihr eigenes Audit.

Es gibt drei Wege aus der Auditpflicht:

• Ein zertifiziertes Energiemanagementsystem nach ISO 50001 oder ein Umweltmanagementsystem nach EMAS. Beides ersetzt das Audit.
• Die Bagatellschwelle. Nicht-KMU mit einem Gesamtenergieverbrauch bis 500.000 kWh pro Jahr müssen kein vollständiges Audit nach DIN EN 16247-1 durchführen. Sie müssen den Verbrauch aber feststellen und dem BAFA melden. Die Pflicht verschwindet nicht, sie wird nur leichter.
• Ein Verbrauch über 7,5 GWh im Dreijahresschnitt. Dann greift statt des Audits die Pflicht zum Energiemanagementsystem nach § 8 Energieeffizienzgesetz (EnEfG). Das ist keine Erleichterung, sondern eine strengere Anforderung.

Der Sonderfall Immobilien: wessen Verbrauch zählt

Die wichtigste Frage für Vermieter beantwortet das BAFA in seinem Merkblatt für Energieaudits: Unternehmen, die ein Gebäude vermieten oder verpachten und damit keinen unmittelbaren Einfluss auf den Energieverbrauch haben, können von einer Untersuchung dieser Gebäude absehen. Der Verbrauch gehört in das Audit des Unternehmens, das das Gebäude betrieblich nutzt und in diesem Rahmen Endenergie bezieht.

Praktisch heißt das: Der Mieterverbrauch landet im Audit des Mieters. Im Audit des Eigentümers landet, was der Eigentümer selbst bezieht und verbraucht:

• Allgemeinstrom für Beleuchtung, Aufzüge, Lüftung, Tiefgaragen und Außenanlagen
• Wärme und Kälte für Gemeinschaftsflächen und die eigene Anlagentechnik
• Eigengenutzte Flächen, Verwaltungsstandorte und Betriebsgebäude
• Der Fuhrpark

Der häufigste Fehler ist, weitergeleitete Energie mitzuzählen. Das BAFA rechnet Energie, die an Dritte weitergeleitet wird, ausdrücklich nicht zum Gesamtendenergieverbrauch, auch nicht bei rechtlich selbständigen Einheiten im eigenen Konzern. Die nach Heizkostenverordnung abgerechnete Wärme der Mietflächen gehört also in das Audit des Mieters, nicht in Ihres. Wer sie versehentlich einrechnet, überschätzt seinen Verbrauch und prüft Schwellenwerte gegen die falsche Zahl.

Im Einzelfall bleibt die Abgrenzung auslegungsbedürftig, insbesondere bei Wärmelieferung, Mieterstrommodellen und gemischt genutzten Objekten. Klären Sie sie früh mit dem Auditor, nicht drei Wochen vor dem Stichtag. Ändert sich die Abgrenzung nachträglich, ändert sich auch die 90-Prozent-Basis, und das Audit muss nachgearbeitet werden.

Fristen, Nachweise und Bußgelder

Das BAFA vollzieht das EDL-G über zwei getrennte Instrumente. Beide werden regelmäßig verwechselt.

Die Online-Energieauditerklärung. Jedes Nicht-KMU muss spätestens zwei Monate nach Fertigstellung des Energieaudits oder nach Feststellung der Bagatellschwelle eine Erklärung online abgeben. Unternehmen mit ISO 50001 oder EMAS sind davon befreit. Diese Erklärung ist eine Bringschuld und läuft unabhängig von jeder Kontrolle.

Die Stichprobenkontrolle nach § 8c Abs. 2 EDL-G. Das BAFA wählt Unternehmen in einem automatisierten Verfahren aus und fordert sie schriftlich zur Nachweiserbringung auf. Ab Zugang des Schreibens haben Sie in der Regel vier Wochen, um über das elektronische Rückmeldeformular Auditbericht und Belege einzureichen. Die Erklärung ersetzt diesen Nachweis ausdrücklich nicht.

Vier Wochen sind knapp, wenn die Verbrauchsdaten für 40 Objekte noch bei acht Verwaltern, drei Versorgern und in einer Reihe von PDF-Rechnungen liegen. Genau daran scheitern Nachweisverfahren in der Praxis.

Verstöße gegen die Auditpflicht oder falsche Angaben sind Ordnungswidrigkeiten. Der Bußgeldrahmen nach § 12 Abs. 2 EDL-G reicht bis 50.000 Euro. Wer zusätzlich unter das Energieeffizienzgesetz fällt, riskiert dort bis zu 100.000 Euro. Der reputative Schaden gegenüber Investoren und Kreditgebern wiegt oft schwerer als der Betrag.

Was die Novelle 2026 ändert

Der Kabinettsentwurf vom 24. Juni 2026 dreht die Systematik um. Die Auditpflicht soll nicht mehr an der Unternehmensgröße hängen, sondern am Verbrauch: auditpflichtig wird, wer im Schnitt der letzten drei Kalenderjahre mehr als 2,77 GWh Gesamtendenergie verbraucht. Das entspricht dem EU-Mindestwert von 10 Terajoule. Die Bagatellschwelle von 500.000 kWh entfällt. Die Schwelle für die Pflicht zum Energiemanagementsystem steigt von 7,5 auf 23,6 GWh. Und neben ISO 50001 und EMAS soll künftig auch ein qualifizierter Energieleistungsvertrag von der Auditpflicht befreien.

Für Immobilienportfolios ist das eine echte Verschiebung. Große Verwaltungsorganisationen mit vielen Beschäftigten, aber geringem eigenen Energiebezug können herausfallen. Schlanke Gesellschaften mit energieintensivem Bestand fallen hinein. Wer heute glaubt, außen vor zu sein, sollte die 2,77-GWh-Rechnung trotzdem einmal aufmachen.

Zwei Punkte in der Novelle verschärfen den Datenbedarf zusätzlich. Erstens werden die Auditinhalte an die EED angeglichen. Neu sind unter anderem das Aufzeigen des Potenzials erneuerbarer Energien, strengere Unabhängigkeitsanforderungen an den Auditor und ein Provisionsverbot. Dass ein Audit auf belastbaren Messdaten beruhen muss, steht dagegen schon heute in § 8a EDL-G. Zweitens verkürzt sich die Frist für die Umsetzungspläne nach § 9 EnEfG drastisch, von drei Jahren nach dem Audit auf drei Monate nach Auditabschluss, mit jährlicher Aktualisierung.

Wichtig zur Einordnung: Das Gesetz ist noch nicht in Kraft. Der Bundesrat hat am 10. Juli 2026 Stellung genommen, das Bundestagsverfahren läuft noch, und Änderungen bleiben möglich. Mit dem Inkrafttreten wird gegen Ende November 2026 gerechnet. Bis zur Verkündung gelten EDL-G und EnEfG in der bisherigen Fassung.

Einen festen Kalenderstichtag für das erste Audit unter neuem Regime nennt der Kabinettsentwurf nicht mehr. Maßgeblich ist eine Frist von zwölf Monaten ab dem Zeitpunkt, zu dem ein Unternehmen die Schwelle erreicht, frühestens jedoch zwölf Monate nach Inkrafttreten. Der Druck auf den Gesetzgeber bleibt trotzdem hoch: Deutschland hat die EED-Umsetzungsfrist am 11. Oktober 2025 verpasst, die EU-Kommission hat ein Vertragsverletzungsverfahren eingeleitet. Planen Sie mit beiden Rechtsständen.

Der eigentliche Engpass sind die Messdaten

Ein Energieaudit ist keine juristische Übung. Es ist eine Datenübung mit einem juristischen Deckel.

Der Auditor braucht Verbrauchsdaten pro Standort, pro Energieträger, über mindestens ein volles Jahr, und zwar in einer Qualität, die eine Aussage über Lastprofile, Grundlast und Einsparpotenziale zulässt. Jahresrechnungen erfüllen das formal, aber sie zeigen nichts. Aus zwölf Monatssummen lässt sich nicht ableiten, dass die Lüftung eines Objekts jedes Wochenende durchläuft oder dass eine Heizung im Sommer nie in den Sommerbetrieb geht. Genau solche Befunde tragen ein Audit, und sie brauchen Intervalldaten.

Portfolios, die Verbrauchsdaten automatisiert erfassen, kommen an drei Stellen schneller durch:

• Der Auditzyklus wird günstiger. Ein großer Teil des Auditaufwands ist Datenbeschaffung. Wenn die Daten bereits vorliegen, verkürzt sich die Erhebung, und der Auditor arbeitet an der Analyse statt am Sammeln.
• Die 90-Prozent-Abdeckung ist belegbar. Sie können zeigen, welcher Standort welchen Anteil trägt, statt es zu schätzen.
• Die Umsetzungspläne sind in drei Monaten machbar. Und die Einsparungen sind danach nachweisbar, weil Sie den Vorher-Nachher-Verlauf tatsächlich messen.

Dazu kommt der Nebeneffekt, der für Asset Manager oft der wichtigere ist: Dieselben Daten bedienen CSRD, GRESB, EU-Taxonomie und die Nachweispflichten aus der Gebäuderichtlinie. Sie erheben einmal und berichten viermal. Wie EDL-G, EnEfG und die Gebäuderichtlinie zueinander stehen, ordnet Teil 2 dieser Serie ein.

Was jetzt zu tun ist

• Prüfen Sie Ihren Status doppelt. Einmal nach geltendem Nicht-KMU-Test inklusive Partner- und verbundener Unternehmen. Einmal nach der künftigen 2,77-GWh-Schwelle.
• Legen Sie die Abgrenzung fest. Welche Objekte und welche Verbräuche gehören in Ihr Audit, welche in das des Mieters. Schriftlich, abgestimmt mit dem Auditor.
• Ermitteln Sie Ihren Gesamtenergieverbrauch über alle Energieträger. Strom, Gas, Wärme, Kraftstoffe. Ohne diese Zahl können Sie weder Schwellen prüfen noch die 90-Prozent-Regel erfüllen.
• Datieren Sie Ihren nächsten Stichtag. Vier Jahre nach dem letzten Audit. Rechnen Sie zusätzlich damit, dass die Novelle nach Inkrafttreten eine Zwölfmonatsfrist auslöst, falls Sie neu in den Anwendungsbereich fallen.
• Schließen Sie die Zählerlücken jetzt. Nicht im Quartal vor dem Audit. Eine Datenhistorie entsteht nur mit Vorlauf.

Der rote Faden durch alle fünf Punkte ist derselbe: Ohne vollständige, gemessene Verbrauchsdaten über das Portfolio ist jede dieser Fragen eine Schätzung. Und Schätzungen halten weder einer BAFA-Stichprobe noch einem Prüfer stand. Wie Rhino Strom, Gas, Wasser und Wärme über ein ganzes Portfolio automatisiert erfasst, einschließlich Unterzählern, zeigt die Seite zu ESG und Compliance.