Drei Gesetze, drei Abkürzungen, drei Behörden, und in den meisten Immobilienunternehmen drei verschiedene Abteilungen, die parallel daran arbeiten. Das EDL-G, das EnEfG und die EPBD werden regelmäßig in einen Topf geworfen, weil sie alle irgendwie mit Energieeffizienz zu tun haben. Sie regeln aber unterschiedliche Dinge, sie greifen auf unterschiedlichen Ebenen an, und sie haben unterschiedliche Fristen.
Was sie verbindet, ist etwas anderes: Alle drei verlangen am Ende denselben Nachweis. Gemessener Energieverbrauch, pro Gebäude, über die Zeit, nachvollziehbar dokumentiert.
Hier ist die Abgrenzung, und was daraus für die Datenstrategie eines Portfolios folgt.
Drei Gesetze, drei Ebenen
| EDL-G | EnEfG | EPBD (national: GModG) | |
|---|---|---|---|
| Ebene | Unternehmen | Unternehmen | Gebäude |
| Kernpflicht | Energieaudit alle 4 Jahre | Energiemanagementsystem, Umsetzungspläne | Mindeststandards, Energieausweis, Gebäudeautomation |
| Auslöser | Nicht-KMU-Status (künftig: Verbrauch) | Verbrauchsschwelle | Gebäudeart, Anlagenleistung, Sanierungsanlass |
| Schwelle (geltend) | Nicht-KMU | 7,5 GWh (EnMS), 2,5 GWh (Umsetzungspläne) | Gebäudeautomation ab 70 kW, Nachrüstfrist 31.12.2029 |
| Schwelle (Entwurf 2026) | 2,77 GWh | 23,6 GWh (EnMS), 2,77 bis 23,6 GWh (Umsetzungspläne) | bereits geltendes Recht seit 29.07.2026 |
| Rhythmus | Alle 4 Jahre | Laufend | Anlassbezogen und stichtagsbezogen |
| Aufsicht | BAFA | BAFA | Länder, Bauaufsicht |
| Status | Novelle im Bundestagsverfahren | Novelle im Bundestagsverfahren | In Kraft |
| EU-Ursprung | EED | EED | EPBD |
EDL-G: die periodische Diagnose
Das Energiedienstleistungsgesetz verpflichtet betroffene Unternehmen zu einem Energieaudit nach DIN EN 16247-1, alle vier Jahre. Das Audit ist eine Momentaufnahme: Ein qualifizierter Auditor analysiert den Energieeinsatz, identifiziert Einsparpotenziale und dokumentiert sie. Es verpflichtet nicht dazu, die Maßnahmen umzusetzen.
Betroffen sind nach geltendem Recht alle Nicht-KMU, also Unternehmen ab 250 Beschäftigten oder mit mehr als 50 Millionen Euro Umsatz und über 43 Millionen Euro Bilanzsumme. Der Kabinettsentwurf vom Juni 2026 ersetzt diesen Test durch eine Verbrauchsschwelle von 2,77 GWh im Dreijahresschnitt. Details, Fristen und die Immobilien-spezifische Abgrenzung stehen in Teil 1 dieser Serie.
Das EDL-G ist die Ebene, auf der Sie erklären müssen, wofür Ihre Organisation Energie einsetzt. Es fragt nicht nach der Qualität einzelner Gebäude.
EnEfG: das laufende Managementsystem
Das Energieeffizienzgesetz gilt seit dem 18. November 2023. Es setzt dort an, wo das Audit aufhört: bei der Dauerhaftigkeit.
Nach geltendem § 8 EnEfG müssen Unternehmen mit mehr als 7,5 GWh durchschnittlichem Jahresgesamtenergieverbrauch ein Energiemanagementsystem nach ISO 50001 oder ein Umweltmanagementsystem nach EMAS einführen und betreiben. § 9 EnEfG verpflichtet Unternehmen ab 2,5 GWh dazu, wirtschaftliche Einsparmaßnahmen in Umsetzungsplänen zusammenzufassen, von unabhängigen Experten prüfen zu lassen und zu veröffentlichen.
Der Kabinettsentwurf hebt die EnMS-Schwelle deutlich an, von 7,5 auf 23,6 GWh. Bei den Umsetzungsplänen wird aus der Untergrenze ein Band: Die Pflicht soll für Unternehmen mit mehr als 2,77 und weniger als 23,6 GWh gelten, und wer ein Energie- oder Umweltmanagementsystem betreibt, ist ausgenommen. Die größten Verbraucher fallen damit aus der Veröffentlichungspflicht heraus. Gleichzeitig verschärft der Entwurf die Taktung: Umsetzungspläne müssen innerhalb von drei Monaten nach Abschluss des Energieaudits erstellt, veröffentlicht und jährlich aktualisiert werden. Bisher waren es drei Jahre.
Das ist die eigentliche Nachricht für Portfolios. Die Zahl der verpflichteten Unternehmen sinkt, aber für die Verpflichteten wird der Rhythmus enger. Drei Monate reichen nicht, um Verbrauchsdaten erst noch einzusammeln.
Zwei weitere EnEfG-Themen betreffen Immobilien direkt: die Meldepflichten zu Abwärmepotenzialen und die Anforderungen an Rechenzentren, die im Entwurf erst ab 500 kW IT-Anschlussleistung greifen sollen. Wer Rechenzentren im Bestand hat, sollte beide Rechtsstände parallel verfolgen.
EPBD und GModG: das Gebäude selbst
Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie (EU) 2024/1275) arbeitet auf einer anderen Ebene. Sie interessiert sich nicht für Ihre Unternehmensgröße, sondern für das einzelne Gebäude: Energieausweise, Mindeststandards für die schlechtesten Bestände, Sanierungspfade, Gebäudeautomation, Ladeinfrastruktur. Was die Novelle inhaltlich verlangt, steht in unserem Beitrag zur EPBD-Novelle für Gewerbeimmobilien.
Für Nichtwohngebäude ist die Vorgabe zur Gebäudeautomation die praktisch relevanteste. Verlangt sind Systeme, die den Energieverbrauch kontinuierlich überwachen, protokollieren und analysieren, Effizienzverluste erkennen und die verantwortliche Person darüber informieren.
Und anders als bei EDL-G und EnEfG ist das hier kein Entwurf mehr. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen, am 28. Juli verkündet und gilt seit dem 29. Juli 2026. Es setzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz fort, unter neuem Namen und mit neuem Zuschnitt. Einzelne Teile der EPBD-Umsetzung, darunter die neue Energieausweis-Systematik, treten gestuft nach, voraussichtlich Anfang 2027.
Die Gebäudeautomation steht jetzt in § 56 GModG. Der Schwellenwert liegt bei 70 kW Nennleistung für Heizungs-, Klima-, Lüftungs- oder kombinierte Anlagen, mit Nachrüstfrist bis zum 31. Dezember 2029. Für Neubauten wird nach Automationsgrad differenziert. Zusätzlich verlangt § 56 ab derselben Schwelle eine automatische Beleuchtungssteuerung bis Ende 2029. Die frühere 290-kW-Stufe aus § 71a GEG, die Ende 2024 auslief, ist damit überholt: Ein erheblicher Teil des gewerblichen Bestands rutscht in die Pflicht.
Das ist der wichtigste Unterschied zu EDL-G und EnEfG: Die EPBD wirkt auf den Asset-Wert. Ein Gebäude, das die Mindeststandards nicht erreicht, wird schwerer vermietbar, schwerer finanzierbar und im Zweifel schwerer verkäuflich. Ein verpasstes Energieaudit kostet ein Bußgeld. Ein Gebäude in der falschen Effizienzklasse kostet Rendite.
Wo sich die drei überschneiden, und wo nicht
Die Pflichten sind getrennt, die Nachweise sind es nicht. Drei Beispiele:
Der Verbrauch, den Sie für das EDL-G ermitteln, ist derselbe, den das EnEfG abfragt. Die 90-Prozent-Abdeckung des Audits und die 90-Prozent-Erfassung durch das Managementsystem beziehen sich auf dieselbe Grundgesamtheit. Wer die Zahl einmal sauber hat, hat sie für beide.
Die Einsparmaßnahmen aus dem Audit sind der Input für die Umsetzungspläne nach § 9 EnEfG. Deshalb ist die Verkürzung auf drei Monate keine Formalie. Die Kette Audit, Bewertung, Plan, Veröffentlichung läuft in einem Zug.
Die Gebäudedaten aus der EPBD-Ebene sind die Bausteine der Unternehmensebene. Ein Portfolio ist die Summe seiner Objekte. Wenn Sie den Verbrauch pro Gebäude kennen, kennen Sie den Unternehmensverbrauch. Umgekehrt funktioniert es nicht.
Was sich nicht überschneidet, ist die Zuständigkeit. Das BAFA prüft EDL-G und EnEfG stichprobenhaft und bundesweit. Die Bauaufsicht der Länder vollzieht das GModG. In der Praxis heißt das: Sie brauchen zwei Nachweispfade, aber nur eine Datenquelle.
Dieselbe Datenquelle bedient übrigens auch die Berichtspflichten, die nicht aus diesen drei Gesetzen kommen: CSRD, EU-Taxonomie, GRESB und die Anforderungen von Kreditgebern. Alle fragen nach gemessenem Energieverbrauch pro Asset über die Zeit.
Ein Datenfundament für drei Regelwerke
Der praktische Fehler, den wir am häufigsten sehen, ist die Projektlogik. Das Audit wird als Projekt behandelt, der Energieausweis als Projekt, das GRESB-Reporting als Projekt. Jedes Mal beginnt die Datenbeschaffung von vorn, jedes Mal bei anderen Verwaltern, Versorgern und Tabellen.
Die Alternative ist eine dauerhafte Erfassung, die alle drei Ebenen speist. Konkret heißt das vier Dinge:
- Vollständigkeit über das Portfolio. Jedes Objekt, alle Energieträger: Strom, Gas, Wasser und Wärme, einschließlich Unterzählern. Ein einzelnes nicht erfasstes Objekt kann die 90-Prozent-Regel kippen.
- Intervalldaten statt Jahressummen. Für die Anforderung an kontinuierliche Überwachung ist das ohnehin verpflichtend. Für das Audit ist es der Unterschied zwischen einem Bericht mit Befunden und einem Bericht mit Zahlen.
- Aufteilung zwischen Eigentümer und Mieter. Das EDL-G-Audit grenzt danach ab, wer die Energie bezieht. Ohne Unterzählerdaten ist diese Abgrenzung eine Annahme.
- Nachvollziehbarkeit. Jede Zahl muss auf eine Quelle zurückführbar sein, mit dokumentierter Methode. Das gilt für die BAFA-Stichprobe genauso wie für einen Prüfer unter Limited Assurance.
Wer das hat, beantwortet die Frage „Fallen wir unter die 2,77-GWh-Schwelle?“ in einer Stunde statt in sechs Wochen. Und produziert die Umsetzungspläne innerhalb der Dreimonatsfrist, ohne dass jemand Objektverwalter anrufen muss.
Der Zeitplan, den Sie im Blick behalten sollten
- Seit 29. Juli 2026: Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt. Die Gebäudeautomationspflicht nach § 56 GModG ist geltendes Recht.
- Voraussichtlich Ende November 2026: Inkrafttreten des Gesetzes zur Beschleunigung der Umsetzung der Energieeffizienzrichtlinie. Der Bundesrat hat am 10. Juli 2026 Stellung genommen, das Bundestagsverfahren läuft. Bis zur Verkündung gelten EDL-G und EnEfG in der bisherigen Fassung.
- Zwölf Monate nach Inkrafttreten: Frist für das erste Energieaudit, wenn Sie neu unter die 2,77-GWh-Schwelle fallen.
- Anfang 2027: Gestuftes Inkrafttreten der übrigen EPBD-Umsetzung, unter anderem der neuen Energieausweis-Systematik.
- 11. Oktober 2027: Im Entwurf verlängerte Frist für die Einführung eines Energiemanagementsystems.
- 31. Dezember 2029: Nachrüstfrist für Gebäudeautomation und automatische Beleuchtungssteuerung ab 70 kW Anlagenleistung.
Die Daten aus dem Effizienzgesetz stehen unter dem Vorbehalt des parlamentarischen Verfahrens. Die Richtung steht dagegen fest, und sie ist in allen drei Regelwerken dieselbe: weg von Schätzungen, hin zu belastbaren Messdaten. Wie Rhino diese Datengrundlage über ein ganzes Portfolio aufbaut, zeigt die Seite zu ESG und Compliance.
