Das Wichtigste in Kürze
- Drei Gesetze, zwei Ebenen. Das Energiedienstleistungsgesetz und das Energieeffizienzgesetz regeln das Unternehmen. Die EU-Gebäuderichtlinie, in Deutschland umgesetzt durch das Gebäudemodernisierungsgesetz, regelt das einzelne Gebäude.
- Zwei Behördenpfade. Für das Energiedienstleistungsgesetz und das Energieeffizienzgesetz ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle zuständig, für das Gebäudemodernisierungsgesetz die Bauaufsicht der Länder.
- Nur eines ist bereits in Kraft. Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt seit dem 29. Juli 2026. Die Novellen der beiden anderen Gesetze liegen noch im Bundestagsverfahren.
- Der teuerste Unterschied. Ein verpasstes Energieaudit kostet ein Bußgeld. Ein Gebäude in der falschen Effizienzklasse kostet Rendite.
- Aber nur ein Datenfundament. Drei Compliance-Kalender und zwei Behördenpfade, aber Sie müssen die Zahlen nur einmal erheben. Dieselbe Datenbasis trägt auch CSRD, EU-Taxonomie und GRESB.
Drei Gesetze, drei Abkürzungen, drei Behörden, und in den meisten Immobilienunternehmen drei verschiedene Abteilungen, die parallel daran arbeiten. Das Energiedienstleistungsgesetz (EDL-G), das Energieeffizienzgesetz (EnEfG) und die EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) werden regelmäßig in einen Topf geworfen, weil sie alle irgendwie mit Energieeffizienz zu tun haben. Sie regeln aber unterschiedliche Dinge, sie greifen auf unterschiedlichen Ebenen an, und sie haben unterschiedliche Fristen. Ein Hinweis vorweg, weil die Namen leicht durcheinander geraten: Die Gebäuderichtlinie begegnet Ihnen in Deutschland als Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Wenn im Folgenden von der EPBD die Rede ist, ist die europäische Vorgabe gemeint, beim GModG das deutsche Gesetz, das sie umsetzt.
Was sie verbindet, ist etwas anderes: Alle drei verlangen am Ende denselben Nachweis. Gemessener Energieverbrauch, pro Gebäude, über die Zeit, nachvollziehbar dokumentiert.
Hier ist die Abgrenzung, und was daraus für die Datenstrategie eines Portfolios folgt.
Drei Gesetze, zwei Ebenen
| Energiedienstleistungsgesetz (EDL-G) | Energieeffizienzgesetz (EnEfG) | Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), setzt die EU-Gebäuderichtlinie um | |
|---|---|---|---|
| Was wird reguliert? | Das Unternehmen als Ganzes. | Das Unternehmen als Ganzes. | Das einzelne Gebäude. |
| Was müssen Sie tun? | Alle vier Jahre ein Energieaudit nach DIN EN 16247-1 durchführen. | Ein Energiemanagementsystem betreiben und Umsetzungspläne veröffentlichen. | Mindeststandards einhalten, Energieausweise vorlegen und die Gebäudeautomation nachrüsten. |
| Was löst die Pflicht aus? | Bisher die Unternehmensgröße, künftig der Energieverbrauch. | Der Energieverbrauch des Unternehmens. | Die Gebäudeart, die Leistung der Anlagentechnik und der Anlass einer Sanierung. |
| Welche Schwelle gilt heute? | Betroffen ist jedes Unternehmen, das kein kleines oder mittleres Unternehmen ist. | Ab 7,5 GWh greift die Pflicht zum Managementsystem, ab 2,5 GWh die zu Umsetzungsplänen. | Gebäudeautomation ist ab 70 kW Anlagenleistung Pflicht, nachzurüsten bis zum 31. Dezember 2029. |
| Welche Schwelle sieht der Entwurf 2026 vor? | Auditpflichtig wird, wer mehr als 2,77 GWh im Dreijahresschnitt verbraucht. | 23,6 GWh für das Managementsystem, 2,77 bis 23,6 GWh für die Umsetzungspläne. | Keine Änderung geplant, das Gesetz gilt bereits seit dem 29. Juli 2026. |
| In welchem Rhythmus? | Alle vier Jahre. | Laufend, mit jährlicher Aktualisierung der Umsetzungspläne. | Anlassbezogen bei Sanierungen, dazu feste Stichtage. |
| Wer prüft? | Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) prüft bundesweit und stichprobenhaft. | Ebenfalls das BAFA, im selben Verfahren. | Die Bauaufsicht der Länder. |
| Wo steht das Gesetz gerade? | Die Novelle liegt im Bundestagsverfahren. | Die Novelle liegt im Bundestagsverfahren. | In Kraft seit dem 29. Juli 2026. |
EDL-G: die periodische Diagnose
Das Energiedienstleistungsgesetz verpflichtet betroffene Unternehmen zu einem Energieaudit nach DIN EN 16247-1, alle vier Jahre. Das Audit ist eine Momentaufnahme: Ein qualifizierter Auditor analysiert den Energieeinsatz, identifiziert Einsparpotenziale und dokumentiert sie. Es verpflichtet nicht dazu, die Maßnahmen umzusetzen.
Betroffen sind nach geltendem Recht alle Nicht-KMU, also Unternehmen ab 250 Beschäftigten oder mit mehr als 50 Millionen Euro Umsatz und über 43 Millionen Euro Bilanzsumme. Der Kabinettsentwurf vom Juni 2026 ersetzt diesen Test durch eine Verbrauchsschwelle von 2,77 GWh im Dreijahresschnitt. Details, Fristen und die Immobilien-spezifische Abgrenzung stehen in Teil 1 dieser Serie.
Das EDL-G ist die Ebene, auf der Sie erklären müssen, wofür Ihre Organisation Energie einsetzt. Es fragt nicht nach der Qualität einzelner Gebäude.
EnEfG: das laufende Managementsystem
Das Energieeffizienzgesetz gilt seit dem 18. November 2023. Es setzt dort an, wo das Audit aufhört: bei der Dauerhaftigkeit.
Nach geltendem § 8 EnEfG müssen Unternehmen mit mehr als 7,5 GWh durchschnittlichem Jahresgesamtenergieverbrauch ein Energiemanagementsystem nach ISO 50001 oder ein Umweltmanagementsystem nach dem Eco-Management and Audit Scheme (EMAS) einführen und betreiben. § 9 EnEfG verpflichtet Unternehmen ab 2,5 GWh dazu, wirtschaftliche Einsparmaßnahmen in Umsetzungsplänen zusammenzufassen, von unabhängigen Experten prüfen zu lassen und zu veröffentlichen.
Was sich mit der Novelle ändert
Der Kabinettsentwurf hebt die Schwelle für das Energiemanagementsystem deutlich an, von 7,5 auf 23,6 GWh. Bei den Umsetzungsplänen wird aus der Untergrenze ein Band: Die Pflicht soll für Unternehmen mit mehr als 2,77 und weniger als 23,6 GWh gelten, und wer ein Energie- oder Umweltmanagementsystem betreibt, ist ausgenommen. Die größten Verbraucher fallen damit aus der Veröffentlichungspflicht heraus. Gleichzeitig verschärft der Entwurf die Taktung: Umsetzungspläne müssen innerhalb von drei Monaten nach Abschluss des Energieaudits erstellt, veröffentlicht und jährlich aktualisiert werden. Bisher waren es drei Jahre.
Das ist die eigentliche Nachricht für Portfolios. Die Zahl der verpflichteten Unternehmen sinkt, aber für die Verpflichteten wird der Rhythmus enger. Drei Monate reichen nicht, um Verbrauchsdaten erst noch einzusammeln.
Zwei weitere EnEfG-Themen betreffen Immobilien direkt: die Meldepflichten zu Abwärmepotenzialen und die Anforderungen an Rechenzentren, die im Entwurf erst ab 500 kW IT-Anschlussleistung greifen sollen. Wer Rechenzentren im Bestand hat, sollte beide Rechtsstände parallel verfolgen.
EPBD und GModG: das Gebäude selbst
Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie (EU) 2024/1275) arbeitet auf einer anderen Ebene. Sie interessiert sich nicht für Ihre Unternehmensgröße, sondern für das einzelne Gebäude: Energieausweise, Mindeststandards für die schlechtesten Bestände, Sanierungspfade, Gebäudeautomation, Ladeinfrastruktur. Was die Novelle inhaltlich verlangt, steht in unserem Beitrag zur EPBD-Novelle für Gewerbeimmobilien.
Für Nichtwohngebäude ist die Vorgabe zur Gebäudeautomation die praktisch relevanteste. Verlangt sind Systeme, die den Energieverbrauch kontinuierlich überwachen, protokollieren und analysieren, Effizienzverluste erkennen und die verantwortliche Person darüber informieren.
Vom Gebäudeenergiegesetz zum GModG
Und anders als bei EDL-G und EnEfG ist das hier kein Entwurf mehr. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen, am 28. Juli verkündet und gilt seit dem 29. Juli 2026. Es setzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) fort, unter neuem Namen und mit neuem Zuschnitt. Einzelne Teile der EPBD-Umsetzung, darunter die neue Energieausweis-Systematik, treten gestuft nach, voraussichtlich Anfang 2027.
Die Gebäudeautomation steht jetzt in § 56 GModG. Der Schwellenwert liegt bei 70 kW Nennleistung für Heizungs-, Klima-, Lüftungs- oder kombinierte Anlagen, mit Nachrüstfrist bis zum 31. Dezember 2029. Für Neubauten wird nach Automationsgrad differenziert. Zusätzlich verlangt § 56 ab derselben Schwelle eine automatische Beleuchtungssteuerung bis Ende 2029. Die frühere 290-kW-Stufe aus § 71a GEG, die Ende 2024 auslief, ist damit überholt: Ein erheblicher Teil des gewerblichen Bestands rutscht in die Pflicht.
Bußgeld oder Rendite
Das ist der wichtigste Unterschied zu EDL-G und EnEfG: Die EPBD wirkt auf den Asset-Wert. Ein Gebäude, das die Mindeststandards nicht erreicht, wird schwerer vermietbar, schwerer finanzierbar und im Zweifel schwerer verkäuflich. Ein verpasstes Energieaudit kostet ein Bußgeld. Ein Gebäude in der falschen Effizienzklasse kostet Rendite.
Wo sich die drei überschneiden, und wo nicht
Die Pflichten sind getrennt, die Nachweise sind es nicht. Drei Beispiele:
Der Verbrauch, den Sie für das EDL-G ermitteln, ist derselbe, den das EnEfG abfragt. Die 90-Prozent-Abdeckung des Audits und die 90-Prozent-Erfassung durch das Managementsystem beziehen sich auf dieselbe Grundgesamtheit. Wer die Zahl einmal sauber hat, hat sie für beide.
Die Einsparmaßnahmen aus dem Audit sind der Input für die Umsetzungspläne nach § 9 EnEfG. Deshalb ist die Verkürzung auf drei Monate keine Formalie. Die Kette Audit, Bewertung, Plan, Veröffentlichung läuft in einem Zug.
Die Gebäudedaten aus der EPBD-Ebene sind die Bausteine der Unternehmensebene. Ein Portfolio ist die Summe seiner Objekte. Wenn Sie den Verbrauch pro Gebäude kennen, kennen Sie den Unternehmensverbrauch. Umgekehrt funktioniert es nicht.
Was sich nicht überschneidet, ist die Zuständigkeit. Das BAFA prüft EDL-G und EnEfG stichprobenhaft und bundesweit. Die Bauaufsicht der Länder vollzieht das GModG. In der Praxis heißt das: Sie brauchen zwei Nachweispfade, aber nur eine Datenquelle.
Dieselbe Datenquelle bedient übrigens auch die Berichtspflichten, die nicht aus diesen drei Gesetzen kommen: die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), die EU-Taxonomie, GRESB und die Anforderungen von Kreditgebern. Alle fragen nach gemessenem Energieverbrauch pro Asset über die Zeit.
Ein Datenfundament für drei Regelwerke
Der praktische Fehler, den wir am häufigsten sehen, ist die Projektlogik. Das Audit wird als Projekt behandelt, der Energieausweis als Projekt, das GRESB-Reporting als Projekt. Jedes Mal beginnt die Datenbeschaffung von vorn, jedes Mal bei anderen Verwaltern, Versorgern und Tabellen.
Die Alternative ist eine dauerhafte Erfassung, die alle drei Ebenen speist. Konkret heißt das vier Dinge:
- Vollständigkeit über das Portfolio. Jedes Objekt, alle Energieträger: Strom, Gas, Wasser und Wärme, einschließlich Unterzählern. Ein einzelnes nicht erfasstes Objekt kann die 90-Prozent-Regel kippen.
- Intervalldaten statt Jahressummen. Für die Anforderung an kontinuierliche Überwachung ist das ohnehin verpflichtend. Für das Audit ist es der Unterschied zwischen einem Bericht mit Befunden und einem Bericht mit Zahlen.
- Aufteilung zwischen Eigentümer und Mieter. Das EDL-G-Audit grenzt danach ab, wer die Energie bezieht. Ohne Unterzählerdaten ist diese Abgrenzung eine Annahme.
- Nachvollziehbarkeit. Jede Zahl muss auf eine Quelle zurückführbar sein, mit dokumentierter Methode. Das gilt für die BAFA-Stichprobe genauso wie für einen Prüfer unter Limited Assurance.
Wer das hat, beantwortet die Frage „Fallen wir unter die 2,77-GWh-Schwelle?“ in einer Stunde statt in sechs Wochen. Und produziert die Umsetzungspläne innerhalb der Dreimonatsfrist, ohne dass jemand Objektverwalter anrufen muss.
Der Zeitplan, den Sie im Blick behalten sollten
- Seit 29. Juli 2026: Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt. Die Gebäudeautomationspflicht nach § 56 GModG ist geltendes Recht.
- Voraussichtlich Ende November 2026: Inkrafttreten des Gesetzes zur Beschleunigung der Umsetzung der Energieeffizienzrichtlinie. Der Bundesrat hat am 10. Juli 2026 Stellung genommen, das Bundestagsverfahren läuft. Bis zur Verkündung gelten EDL-G und EnEfG in der bisherigen Fassung.
- Zwölf Monate nach Inkrafttreten: Frist für das erste Energieaudit, wenn Sie neu unter die 2,77-GWh-Schwelle fallen.
- Anfang 2027: Gestuftes Inkrafttreten der übrigen EPBD-Umsetzung, unter anderem der neuen Energieausweis-Systematik.
- 11. Oktober 2027: Im Entwurf verlängerte Frist für die Einführung eines Energiemanagementsystems.
- 31. Dezember 2029: Nachrüstfrist für Gebäudeautomation und automatische Beleuchtungssteuerung ab 70 kW Anlagenleistung.
Die Fristen aus dem Effizienzgesetz stehen unter dem Vorbehalt des parlamentarischen Verfahrens. Die Richtung steht dagegen fest, und sie ist in allen drei Regelwerken dieselbe: weg von Schätzungen, hin zu belastbaren Messdaten. Wie Rhino diese Datengrundlage über ein ganzes Portfolio aufbaut, zeigt die Seite zu ESG und Compliance.
Häufige Fragen
Worin unterscheiden sich EDL-G, EnEfG und die EU-Gebäuderichtlinie?
Das Energiedienstleistungsgesetz und das Energieeffizienzgesetz setzen am Unternehmen an: Das eine verlangt ein wiederkehrendes Energieaudit, das andere ein dauerhaftes Managementsystem. Die EU-Gebäuderichtlinie setzt am einzelnen Gebäude an und regelt Mindeststandards, Energieausweise und Gebäudeautomation. Zwei Ebenen, drei Compliance-Kalender, aber dieselbe Datengrundlage.
Gilt die EU-Gebäuderichtlinie in Deutschland schon?
Ja, in ihrem Kern. Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 10. Juli 2026 beschlossen, am 28. Juli verkündet und gilt seit dem 29. Juli 2026. Es führt das bisherige Gebäudeenergiegesetz fort. Einzelne Teile der Umsetzung, darunter die neue Systematik für Energieausweise, treten gestuft nach, voraussichtlich Anfang 2027.
Ab wann ist Gebäudeautomation für Nichtwohngebäude Pflicht?
Ab einer Nennleistung von 70 kW für Heizungs-, Klima-, Lüftungs- oder kombinierte Anlagen. Bestehende Gebäude müssen bis zum 31. Dezember 2029 nachrüsten, ebenso bei der automatischen Beleuchtungssteuerung. Die frühere 290-kW-Stufe ist damit überholt, wodurch ein erheblicher Teil des gewerblichen Bestands neu in die Pflicht rutscht.
Brauche ich für jedes der drei Gesetze eigene Verbrauchsdaten?
Nein. Die Nachweispfade sind getrennt, die Datenbasis ist es nicht. Der Verbrauch, den Sie für das Energieaudit ermitteln, ist derselbe, den das Energieeffizienzgesetz abfragt, und die Gebäudedaten aus der Gebäuderichtlinie-Ebene summieren sich zur Unternehmensebene. Umgekehrt funktioniert es nicht: Aus einer Unternehmenssumme lässt sich kein Gebäudewert ableiten.
Was passiert, wenn die Novelle 2026 in Kraft tritt?
Die Zahl der verpflichteten Unternehmen sinkt, aber für die Verpflichteten wird der Takt enger. Umsetzungspläne müssen dann innerhalb von drei Monaten nach Abschluss des Energieaudits erstellt, veröffentlicht und jährlich aktualisiert werden. Bisher waren es drei Jahre. Mit dem Inkrafttreten wird gegen Ende November 2026 gerechnet.
