BERDO-compliance draait om één getal per gebouw: de uitstoot per vierkante voet over het kalenderjaar, opgebouwd uit elke brandstof die het gebouw gebruikt en elke huurruimte erin. Ontbreekt een deel van die data in mei, dan vult de gemeente Boston het gat voor u in. En ze vult het hoog in.
Deze checklist is voor het rapport dat op 15 mei 2027 binnen moet zijn, over kalenderjaar 2026. Voor Nederlandse beleggers en beheerders met kantoren of woningen in Boston zet hij op een rij welke data u verzamelt, wie die in handen heeft, wanneer elk onderdeel binnen moet zijn, en de drie plekken waar gebouwen de meeste data kwijtraken: gas en stoom, stadsverwarming en -koeling, en huurruimtes. De regels zelf, met limieten per gebouwtype en boetes, staan in onze gids over Boston BERDO 2.0.
Wat is BERDO-compliance?
BERDO-compliance betekent voldoen aan de rapportage- en uitstootregels van de Building Emissions Reduction and Disclosure Ordinance van Boston, bekend als BERDO 2.0. Eigenaren van niet-residentiële gebouwen vanaf 20.000 sq ft (circa 1.860 m²) en woongebouwen met 15 of meer wooneenheden rapporteren elk jaar vóór 15 mei hun energie- en waterverbruik. Gebouwen vanaf 35.000 sq ft (circa 3.250 m²) of 35 wooneenheden moeten daarnaast onder een uitstootlimiet per vierkante voet blijven, die elke vijf jaar daalt tot nul in 2050.
Hoe maakt Boston van uw meterdata een BERDO-getal?
De gemeente rekent elk energietype om naar uitstoot, telt alles op en deelt door het vloeroppervlak. Uw data levert het verbruik. De gemeente levert de emissiefactoren, elk jaar vóór 15 april gepubliceerd: data van ISO New England voor elektriciteit, de factoren uit Portfolio Manager voor brandstoffen, en geverifieerde factoren van elke exploitant van een warmte- of koudenet.
De uitkomst wordt vergeleken met de limiet voor het gebruik van uw gebouw, in kilogram CO2e per vierkante voet per jaar. Een kantoor mag van 2025 tot en met 2029 op 5,3 zitten en vanaf 2030 op 3,2. Voor een kantoor van 100.000 sq ft (circa 9.300 m²) is dat een budget van 530 ton CO2e per jaar. Elke ton boven de limiet kost $234 als alternative compliance payment, dus 50 ton erboven is $11.700.
Zo wordt elke te hoge meterstand een kostenpost. Een gasrekening die te hoog is geschat, of een huurruimte die tegen een strafwaarde wordt meegeteld, duwt het gebouw net zo hard richting de limiet als energie die echt is verbruikt.
Welke data heeft een BERDO-rapport nodig?
Een BERDO-rapport vraagt om data van het hele gebouw: het energieverbruik van elk energietype en het waterverbruik van het complete gebouw, huurruimtes inbegrepen, zonder kosten, aangeleverd via ENERGY STAR Portfolio Manager. Daarbovenop komen de gebruiksfuncties van het gebouw, het vloeroppervlak en bewijs voor eventuele renewable energy certificates (RECs) of power purchase agreements, die alleen het elektriciteitsdeel mogen compenseren.
| Wat moet u verzamelen? | Waar komt het meestal vandaan? | Waar gaat het meestal mis? |
|---|---|---|
| U heeft het elektriciteitsverbruik van het hele gebouw nodig, inclusief algemene ruimtes en huurruimtes. | Het komt van de energiecontracten van de eigenaar, plus het eigen contract van elke huurder die een aparte aansluiting heeft. | Contracten die huurders zelf betalen bereiken de eigenaar vaak nooit, dus het totaal van het gebouw blijft te laag tot iemand erom vraagt. |
| U heeft het gasverbruik nodig voor verwarming, warm water en keukens. | Het komt van het gascontract van het gebouw, plus de contracten van restaurants of andere huurders met een eigen meter. | Gasmeters worden minder vaak uitgelezen dan elektriciteitsmeters, dus rekeningen bevatten schattingen die pas maanden later worden gecorrigeerd. |
| U heeft stoom, warm water en koud water uit een warmte- of koudenet nodig. | Het verbruik komt van de facturen van de leverancier, de emissiefactor via de gemeente van de exploitant. | De eenheid op de factuur sluit niet altijd aan op wat Portfolio Manager verwacht, en een omrekenfout komt direct in het uitstootcijfer terecht. |
| U heeft stookolie, propaan en brandstof voor noodstroom nodig. | Het komt van afleverbonnen en de logboeken van de noodstroomaggregaten op locatie. | Een levering is geen verbruik, en energie voor noodstroom of laadpalen mag alleen worden afgetrokken met een administratie die dat onderbouwt. |
| U heeft het waterverbruik van het hele gebouw nodig. | Het komt van het watercontract en eventuele watercontracten van huurders. | Water telt niet mee voor de uitstoot en wordt daardoor vergeten, maar zonder water is het rapport onvolledig. |
| U heeft de gebruiksfuncties en het bruto vloeroppervlak nodig. | Ze komen uit de registratie van het Boston Assessing Department, of uit uw eigen meting met onderbouwing. | Een functie die minstens 10% van het oppervlak of de energie beslaat, kan het gebouw recht geven op een gemengde limiet, en eigenaren laten die vaak weg. |
Wanneer moet elk onderdeel van de BERDO-data binnen zijn?
Elk onderdeel heeft een eigen datum, en het venster voor huurders gaat open en dicht voordat de meeste teams aan het rapport beginnen. Voor het rapport van 2027:
| Wanneer? | Wat moet er dan gebeuren? |
|---|---|
| 1 tot en met 31 januari 2027 | Eigenaren vragen huurders schriftelijk om hun energie- en waterdata over 2026. De verordening staat verzoeken alleen in dit venster toe. |
| 28 februari 2027 | Niet-residentiële huurders moeten hun apart gemeten verbruik over 2026 aanleveren. |
| 1 april 2027 | Exploitanten van warmte- en koudenetten leveren geverifieerde emissiefactoren aan. |
| 15 april 2027 | De gemeente stelt de emissiefactoren vast waarmee compliance wordt berekend. |
| 15 mei 2027 | Het BERDO-rapport over 2026 moet binnen zijn via Portfolio Manager en het BERDO Reporting Form. |
| Binnen 30 dagen na nieuwe informatie | Verandert nieuwe informatie de uitstoot, het energie- of het waterverbruik van het gebouw met 2% of meer, dan levert de eigenaar gecorrigeerde data aan. |
In 2026 schoof de gemeente de deadline op naar 15 augustus voor alle eigenaren. Dat was een besluit voor 2026. Reken op 15 mei, en vraag uitstel aan vóór de deadline als u het nodig heeft.
Waar raken gebouwen BERDO-data meestal kwijt?
Drie gaten veroorzaken de meeste problemen, en geen van drieën wordt zichtbaar voordat het rapport wordt samengesteld.
Gas en stoom: het meeste gewicht, de minste meetwaarden
Gas en stoom uit een warmtenet zijn de brandstoffen waarvan geen REC de uitstoot kan compenseren, en het zijn de meters die het minst vaak worden uitgelezen. Een gasrekening kan een geschatte stand bevatten die het energiebedrijf maanden later corrigeert. Verandert die correctie de uitstoot van het gebouw met 2% of meer nadat u heeft gerapporteerd, dan heeft u 30 dagen om opnieuw aan te leveren. Maandelijks gemeten gas- en stoomdata dicht dat gat voordat het ontstaat.
Warmte- en koudenetten: hun factor, uw verbruik
Bij stoom, warm water en koud water uit een net komt de emissiefactor van de exploitant, geverifieerd door een derde partij en vóór 1 april bij de gemeente aangeleverd. Uw deel is het verbruik, in de juiste eenheid, voor elke maand. Controleer de eenheid op de factuur tegen Portfolio Manager voordat de cijfers erin gaan.
Huurruimtes: de 150%-regel
Huurdersdata is het gat met een ingebouwde boete. Leveren huurders niet aan, dan moet de eigenaar toch het hele gebouw rapporteren, en de BERDO-regelgeving bepaalt hoe het gat wordt gevuld. Heeft de eigenaar echte data voor minstens 50% van een gebruiksfunctie, dan wordt de ontbrekende ruimte geëxtrapoleerd tegen het gemiddelde energieverbruik per vierkante voet van de bekende ruimte, maal 150%. Onder de 50% gelden de standaardwaarden van de gemeente.
Een rekenvoorbeeld: de huurders die wel aanleverden, zitten gemiddeld op 60 kBtu per sq ft (1 kBtu is ongeveer 0,29 kWh). Een ruimte van 20.000 sq ft die nooit reageerde, telt mee tegen 90 kBtu per sq ft: 1,8 miljoen kBtu in plaats van 1,2 miljoen. Het gebouw draagt de uitstoot van 600.000 kBtu die niemand heeft verbruikt.
Eigenaren moeten bovendien kunnen aantonen dat ze het hebben gevraagd: minstens twee keer een schriftelijk verzoek naar de meest recente contactgegevens van de huurder, en een schriftelijke melding aan de gemeente over elke niet-residentiële huurder die niet reageerde. Bewoners van woningen zijn niet verplicht aan te leveren. De gemeente stelt machtigingsformulieren beschikbaar waarmee eigenaren met toestemming van de huurder diens data opvragen bij Eversource en National Grid.
Wat controleert de externe verificateur in 2031?
De verificateur controleert elk jaar van 2026 tot en met 2030, dus de data die u nu verzamelt, valt onder die controle. Gebouwen met een limiet vanaf 2025 lieten hun data over 2025 in 2026 verifiëren. Het volgende Verification Year is 2031, en dat beslaat de vijf kalenderjaren ervoor. De verificateur moet een gekwalificeerde energieprofessional zijn die niet in dienst is van de eigenaar of van de beheerder.
Eigenaren bewaren de onderbouwing van elk rapport tien jaar: alles wat is ingediend, de onderliggende stukken voor het energie- en waterverbruik, de verzoeken aan huurders, de verificaties en de verzoeken om uitstel. Vindt de verificatie een verschil met wat de eigenaar zelf heeft verklaard, en wordt dat niet rechtgezet, dan volgt een boete van $1.000 tot $5.000. Data die terug te voeren is op de meter is het makkelijkst te verifiëren: maandtotalen per meter, met de meetwaarden en tijdstempels erachter.
Waar past Rhino in BERDO-compliance?
Rhino is de datalaag onder het rapport, niet het rapport zelf. Rhino leest alle utiliteiten uit, inclusief warmtemeters op stoom en warm water, via bestaande slimme meters of Rhino-hardware, die voor de Verenigde Staten FCC-gecertificeerd is. De data komt elk kwartier binnen en wordt vanaf de eerste dag opgeslagen.
Voor een eigenaar in Boston verandert dat drie dingen. Gas en stoom zijn niet langer meters die u eens per maand ziet op een rekening die geschat kan zijn. Waar huurruimtes een submeter hebben, staat hun verbruik al in het platform, toegewezen aan de juiste huurder, voordat het venster in januari opengaat. En als de verificateur in 2031 langskomt, is elk maandtotaal in Portfolio Manager terug te voeren op meetwaarden.
Rhino dient het rapport niet in, stelt geen emissiefactoren vast en verifieert geen data. Voor een gebouw met één huurder, waar de eigenaar alle contracten zelf heeft en de rekeningen op echte meterstanden zijn gebaseerd, zijn maandrekeningen misschien bijna genoeg. De waarde van gemeten data groeit met elke huurder, elk gascontract en elke factuur van een warmtenet.
Voor hetzelfde vraagstuk in New York leest u hoe Local Law 97 werkt en waarom continue meterdata helpt. Wilt u zien hoe Rhino uitstootrapportage over een hele portefeuille ondersteunt, kijk dan bij ESG- en compliancerapportage met Rhino.
Veelgestelde vragen
Wanneer moet het BERDO-rapport in 2027 binnen zijn?
Het BERDO-rapport over kalenderjaar 2026 moet uiterlijk 15 mei 2027 binnen zijn, via ENERGY STAR Portfolio Manager en het BERDO Reporting Form. In 2026 verlengde de gemeente de deadline tot 15 augustus, maar dat besluit gold voor 2026. Eigenaren die meer tijd nodig hebben, vragen vóór de deadline een andere rapportagedatum aan en lichten de omstandigheden toe.
Wat gebeurt er als een huurder geen energiedata aanlevert voor BERDO?
De eigenaar moet toch het hele gebouw rapporteren. Is er echte data voor minstens 50% van een gebruiksfunctie, dan wordt de ontbrekende huurruimte geschat op 150% van het gemiddelde verbruik per vierkante voet van de bekende ruimte. Onder de 50% gelden de standaardwaarden van de gemeente. Eigenaren vragen de data minstens twee keer schriftelijk op en melden huurders die niet reageren bij de gemeente.
Welke energietypen tellen mee voor de BERDO-uitstoot?
Allemaal: elektriciteit, aardgas, stookolie, propaan, stoom, en warm en koud water. De gemeente rekent elk type om naar uitstoot met factoren die ze elk jaar vóór 15 april publiceert. Renewable energy certificates en power purchase agreements mogen alleen de uitstoot van elektriciteit compenseren. Energie voor noodstroom en laadpalen mag worden afgetrokken als de administratie dat onderbouwt.
Hoe lang moet ik BERDO-gegevens bewaren?
BERDO-gegevens moeten tien jaar worden bewaard. Dat geldt voor alles wat is ingediend, de onderbouwing van het energie- en waterverbruik van het gebouw, de verzoeken aan huurders, de externe verificaties met de kwalificaties van de verificateur, en de verzoeken om uitstel. De gemeente en de BERDO Review Board kunnen deze gegevens op verzoek inzien of controleren.
Wanneer is de volgende externe verificatie voor BERDO?
Het volgende BERDO Verification Year is 2031. Gebouwen met een uitstootlimiet vanaf 2025 lieten hun data over 2025 in 2026 verifiëren, en in 2031 moet een externe partij de vijf kalenderjaren 2026 tot en met 2030 controleren. Gebouwen die in 2030 onder de limieten vallen, laten hun data over 2030 in 2031 verifiëren. De verificateur mag niet in dienst zijn van de eigenaar.
